עורכת הדין שחיה ונושמת נדל"ן כבר מגיל 17 מתזמרת באופן מושלם והרמוני עסקאות מורכבות של מכירה וקנייה בו זמנית

תוכן שיווקי

משפרי דיור שחולמים על דירה עם גינה בשביל הילדים, על בית פרטי או על פנטהאוז קרוב לנכדים, נתקלים כמעט תמיד בשאלה איך לתזמן את המכירה ואת הקנייה כך שיוכלו לממן את קניית הנכס החדש ולא יישארו בלי קורת גג או ייאלצו לשלם גם משכנתה וגם שכר דירה במקביל.
עורכת דין אחת פיצחה את השיטה ומוצאת פתרון יצירתי לכל אחד מהאתגרים, כדי שהמעבר שלכם לבית החדש יעבור חלק וללא לחצים והוצאות בלתי צפויות.
עו"ד רוית חן שגן מסבירה איך עושים את זה נכון ואף חושפת לראשונה את שיטת
 "עסקת
back to back בטוחה ורגועה"

לממן את קניית הנכס החדש גם אם עוד לא מכרתם את הדירה הקיימת. עו"ד רוית חן שגן (צילום: יריב אלישע לקיו עילית ביוטי)
לממן את קניית הנכס החדש גם אם עוד לא מכרתם את הדירה הקיימת. עו"ד רוית חן שגן (צילום: יריב אלישע לקיו עילית ביוטי)

תמי ויוסי (שמות בדויים), זוג עם שני ילדים צעירים ממרכז הארץ, החליטו שהם רוצים להשתדרג ולעבור לדירת גן כדי שלילדים יהיה מקום לשחק בחוץ ולהם גינה לארח בה חברים ובני משפחה. הם מצאו דירת גן מושלמת בדיוק באיזור שרצו, שרק צריכה שיפוץ קל. במקביל פרסמו את הדירה שלהם למכירה ומצאו קונה די בקלות. אבל מאותו רגע הם הרגישו שהעניינים מתחילים להסתבך ונכנסו ללחץ.

"היינו בלחץ זמן אדיר, כי מצד אחד מצאנו דירה שממש נדלקנו עליה ולא רצינו לאבד אותה", מספרת תמי, "ומצד שני ממש פחדנו שנאבד את הקונה שמצאנו לדירה שלנו. הבנו שאנחנו צריכים למסור את הדירה שלנו כדי לקבל את כל הכסף שיאפשר לנו לשלם על הדירה החדשה, אבל היינו גם חייבים לשפץ את הדירה החדשה, אי אפשר היה להיכנס אליה כמו שהיא. כלומר היינו צריכים בערך חודשיים לשיפוץ ולכל המעבר. בקיצור, בלאגן. לא ידענו מתי למסור את הדירה שלנו, איך לעשות את הקנייה והמכירה במקביל, איך זה עובד עם המשכנתאות של הדירה הישנה והחדשה…"

אז איך גורמים לכל זה לקרות בלי הצורך לעבור לדירה זמנית עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה? איך נמנעים מכאב הראש וההוצאות הגדולות של שני מעברים, שכירת דירה זמנית, ולחיות על ארגזים במשך חודשים? ואיך מתנהלים עם שתי משכנתאות – זו של הדירה הקיימת ושל הדירה החדשה? 

"הגענו לעורכת הדין רוית חן שגן", מספרת תמי, "והיא הרגיעה אותנו ועשתה לנו סדר. היא ניהלה משא ומתן מרתוני גם עם הקונים של הדירה הישנה שלנו וגם עם המוכרים של הדירה החדשה, הגיעה להבנות עם שני הצדדים, עזרה לנו להבין איך לנהל את נושא המשכנתאות, ובעיקר – מצאה פתרון שאפשר לנו להישאר בדירה הישנה עד שסיימנו לשפץ את הדירה החדשה. תוך שבועיים חתמנו עם שני הצדדים והכול הסתדר בדיוק כמו שרצינו. היא עשתה עבודה מדהימה!", מסכמת תמי. 

עו"ד רוית חן שגן, איך פתרת את הפלונטר הזה של מכירה וקנייה במקביל?

"כשקונים ומוכרים נכס במקביל, זה יכול להיות סיפור מאוד מורכב", אומרת רוית. "זה לתפור חליפה מאוד ספציפית ולדאוג שהלקוחות שלי יצליחו לעמוד בהתחייבויות שלהם מול שני הצדדים, כי כל הפרת התחייבות יכולה לעלות הרבה מאוד כסף. היה צריך לעשות את שתי העסקאות במקביל, כדי שלא ימכרו את הדירה שלהם אבל יאבדו את הדירה שרצו ויישארו בלי בית, או יקנו את הדירה החדשה אבל יאבדו את הקונה ואת המימון שבנו עליו. זו נקודת זמנים מאוד קריטית, ולכן ניהלתי את המשאים ומתנים במשך שבועיים במקביל, כשבכל עסקה עולה צורך אחר של לוחות זמנים ופינויים וצריך לתאם ביניהם.

"הרבה פעמים כשקונים נכס, רוצים לקבל אותו כמה חודשים לפני שצריכים לעבור אליו, כדי לשפץ ולרענן אותו, או לעשות כל מיני התאמות. רוצים מצד אחד לשפץ את הדירה, ומצד שני לא לפנות עדיין את הבית שמכרנו וחלילה להישאר בלי מקום לגור בו. העניין הוא שחייבים לפנות ולמסור את הדירה הקודמת כדי לקבל את מלוא התמורה עליה. הכסף הזה מאוד חשוב להשלמת הרכישה. אבל אז לפעמים עולה השאלה איפה גרים בשלב הביניים הזה? איפה שמים את תכולת הדירה? מה עושים עם הילדים ואיך נשארים קרובים לגנים או לבתי הספר?

"הצעתי לזוג שרכש את הדירה מהלקוחות שלי לשלם להם את מלוא הסכום, אבל לאפשר להם להישאר בדירה עוד חודשיים כשוכרים. כדי להסיר את החששות שלהם, אפילו סיכמנו בחוזה, מראש, את גובה שכר הדירה. ככה שני הצדדים יצאו מורווחים. הלקוחות שלי שיפצו את הדירה החדשה מבלי לפנות את הדירה הקודמת, והבעלים החדשים של הדירה נהנו משכר דירה, הכנסה קטנה ונחמדה", מסכמת רוית.

הלקוחות שיפצו את הדירה החדשה מבלי שהיו צריכים לפנות קודם את הקיימת. עו"ד רוית חן שגן (קרדיט: depositphotos.com)
הלקוחות שיפצו את הדירה החדשה מבלי שהיו צריכים לפנות קודם את הקיימת. עו"ד רוית חן שגן (קרדיט: depositphotos.com)

אוהבת לפצח אתגרים משפטיים ובירוקרטיים

רוית חן שגן חיה ונושמת נדל"ן כבר מגיל 17, אז החלה לעזור לאביה במשרד התיווך המפורסם שלו בחדרה. כשהחליטה ללמוד משפטים (תואר ראשון ושני באוניברסיטת תל אביב), היה לה ברור מראש שהיא תעסוק רק בנדל"ן. "יש בנדל"ן המון ניואנסים שצריך להכיר ודורשים התמקצעות, שלא כל עורך דין מודע אליהם. אי אפשר להיות עו"ד מקרקעין 'על הדרך' או כעיסוק צדדי", אומרת רוית, שייצגה ב-23 השנים האחרונות בכ-900 תיקים של מקרקעין. 

הסיבה שהיא אוהבת עסקאות מכירה ורכישה במקביל, המכונות גם עסקאות 'back to back', היא חיבתה הגדולה לאתגרים משפטיים ובירוקרטיים. היא אוהבת למצוא פתרונות ולסנכרן בין הפינוי לקבלת המפתח, לעזור ללקוחות להבין את השווי האמיתי של הנכס שלהם כדי לדעת מראש איזו משכנתה יוכלו לקבל, ולחסוך ללקוחות מיסים, ריביות והצמדות היכן שרק אפשר. גם בעיות מורכבות לא מרתיעות אותה. כשפנה אליה חבר המשפחה שרצה למכור נכס וגילה שיש בו בעיות רישום חמורות, היא לקחה על עצמה את הטיפול בתיק בשמחה. עורך הדין שהעביר לה את התיק ציין בפניה את הבעיות המסובכות שיש לטפל בהן ואיחל לה לה שתצליח לסיים את התיק תוך חמש שנים. אבל בהתמדה ובנחישות שמאפיינות אותה, רוית טיפלה בכל הבעיות המשפטיות בתיק אחת אחת, פתרה את כולן תוך פחות משנתיים בלבד, ולאושרו של בעל הדירה היא ייצגה אותו בהצלחה במכירת אותה דירה  ובקניית דירה חדשה. 

תגידי רוית, באיזה עוד בעיות את נתקלת שאופייניות לעסקאותback to back?

"אחת השאלות שמאוד מטרידות אנשים שמוכרים וקונים דירה בו-זמנית הוא נושא המיסים. ייצגתי זוג מבוגר, נורית ויוסי (שמות בדויים), הורים לילדים בוגרים שכבר עזבו את הבית. הם גרו כל השנים בבית צמוד קרקע, ועכשיו כשהילדים גדלו ויצאו מהבית, הבית כבר היה 'גדול עליהם'. הם רצו לעבור לדירה יותר קטנה קרוב לבת שלהם, כדי להיות קרובים אליה ולעזור לה עם הנכדים. 

"הם מצאו דירה חדשה מקבלן באותו פרויקט שבו הבת קנתה, אבל היו מלאי חששות ולא ידעו מה לעשות קודם. האם קודם לקנות את הדירה החדשה ולהתחייב, או קודם למכור את הבית שלהם? החששות שלהם היו בעיקר בהיבט של מיסוי דירה ראשונה ודירה שנייה. הם ידעו שכשיש יותר מדירה אחת ורוצים למכור את אחד הנכסים, חייבים לשלם מס שבח. כשהסברתי להם שהם יכולים להתחייב לקניית דירה נוספת בלי חשש, זה מאוד הרגיע אותם. החוק מאפשר למי שמוכר דירה וקונה דירה חדשה, להתחייב למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים, ואז לא מתייחסים אליך כאל בעל דירה נוספת אלא כבעל דירה יחידה, ולא צריך לשלם מס. זה משהו שהרבה אנשים לא מודעים אליו, ונורית ויוסי אכן לא ידעו.

"העצות שלה חסכו לנו מאות אלפי שקלים"

"כל המהלך הזה היה מאוד מלחיץ", מספרת נורית, "מצאנו דירת פנטהאוז ממש קרובה לבת שלנו, שמאוד התאימה לנו. מצד אחד רצינו לתפוס אותה ולא לפספס, כי אין הרבה דירות פנטהאוז בפרויקט כזה. מצד שני, לא ידענו איך נממן את הקנייה לפני שמכרנו את הבית, וידענו שזה יכול לקחת זמן למצוא קונים. בנוסף דאגנו שנצטרך לשלם מס שבח מאוד גבוה אם נחזיק שני נכסים. כשהגענו לרוית היא הרגיעה אותנו ופרסה בפנינו את כל האופציות. היא הסבירה לנו שאנחנו יכולים לקנות את הדירה שאנחנו רוצים מיד, ושלא נצטרך לשלם מס שבח אם נמכור את הבית תוך פרק זמן מוגדר. 

"לא רצינו לפספס את הפנטהאוז, אבל ידענו שיכול לקחת זמן למצוא קונים" (צילום: יורגן רוביג, pixabay.com)
"לא רצינו לפספס את הפנטהאוז, אבל ידענו שיכול לקחת זמן למצוא קונים" (צילום: יורגן רוביג, pixabay.com)

"רוית גם עזרה לנו להבין איך לממן את הקנייה עוד לפני שמכרנו את הבית"

"רוית גם עזרה לנו להבין איך לממן את הקנייה עוד לפני שמכרנו את הבית, ממש יעצה לנו איך לבנות את זה נכון, איזו הלוואה כדאי לקחת ואיך לפרוס את התשלומים לקבלן. עוד דבר שמאוד חששנו ממנו זה ההצמדה למדד תשומות הבנייה. פחדנו שההצמדות יגיעו למאה-מאתיים אלף ש"ח נוספים שלא ידענו מאיפה נביא אותם. רוית הציעה שחלק מהמשא ומתן נבקש לבטל את ההצמדה, והקבלן הסכים. העצות שלה לכל אורך הדרך היו עצות זהב שחסכו לנו מאות אלפי שקלים, עזרו לנו במשא ומתן מול הקבלן, ובעיקר נתנו לנו שקט נפשי, שיש איתנו מישהי שמבינה ודואגת לטובתנו. אחרי כמה חודשים מהחתימה עם הקבלן מכרנו גם את הבית שלנו והחזרנו את ההלוואה שלקחנו. 

"היא אומנם יכולה להיות הבת שלנו, אבל היא שמרה עלינו כמו אימא לביאה ששומרת על הגורים שלה"

"היא אומנם יכולה להיות הבת שלנו, אבל היא שמרה עלינו כמו אימא לביאה ששומרת על הגורים שלה", צוחקת נורית. "היא 'תפרה' לנו את שתי העסקאות מכל הכיוונים, מהתחלה ועד הסוף, בלי לערב אותנו איפה שלא היה צריך, ובלי להשאיר אף חוט פרום אחד. היא השרתה המון שקט וביטחון בתוך התקופה הלחוצה הזו של מכירת הבית וקניית הפנטהאוז, יכולנו להתקשר אליה עם כל שאלה, ותמיד קיבלנו תשובה, תמיד יחס נעים ומכבד בגובה העיניים. היא באמת משהו מיוחד, רוית", מסכמת נורית.

מה קורה כשאנשים עוברים מדירה לבית צמוד קרקע? האם יש דברים מיוחדים שצריך לדעת בעסקאות מהסוג הזה?

"כן, כשקונים בית פרטי יש דברים שחשוב במיוחד לבדוק, שאין בהם בדרך כלל צורך כשקונים מקבלן", עונה רוית. "חשוב מאוד לוודא שהבית בנוי לפי היתר ושאין חריגות, לבדוק האם יש אחוזי בנייה נוספים, ולבדוק את המצב הפיזי של הבית, לא להסתמך רק על מה שרואים בעיניים או על מה שהמתווך או בעלי הבית אומרים. 

"במיוחד כשרוכשים בית פרטי, אני ממליצה להביא מהנדס שיעשה ממש בדיקה פיזית, להביא שמאי כדי להעריך את השווי של הבית ולוודא שנוכל לקבל מימון מספיק מהבנק, ולפעמים גם אדריכל כדי שייתן חוות דעת מה אפשר לעשות עם הבית. אולי בכלל הכול חלומות שאי אפשר יהיה לממש? 

"אנחנו לא רוצים לחתום ולהתחייב מול המוכרים לפני שיש לנו תמונה מלאה ואמיתית על מצב הבית, על היכולת לקבל משכנתה מספיקה, ועל האפשרויות לשפץ או להרחיב את הבית.
ה'קנס' על הפרת חוזה רכישה הוא 10%, זה אומר מאות אלפי שקלים שעלולים להיזרק לפח במידה ולא תאושר לנו משכנתה מספיקה. 

"במקרה של תשתיות רקובות או רטיבות, התיקונים עלולים להגיע למאות אלפי שקלים ויותר. אנחנו לא רוצים לקחת את הסיכון ולגלות הפתעות לא נעימות בדרך. בהתאם לנכס שהלקוחות שלי מתעניינים בו, אני ממליצה להם איזה בעלי מקצוע להביא לייעוץ, ויכולה גם להפנות אותם לאנשים שאני עובדת איתם שנים וסומכת עליהם. ההשקעה בייעוץ של אנשי מקצוע היא גרושים לעומת ההוצאות העצומות שעלולות להיגרם אם לא גילינו את הבעיות בזמן".

“במקרה של תשתיות רקובות או רטיבות, התיקונים עלולים להגיע למאות אלפי שקלים ויותר. אנחנו לא רוצים לקחת את הסיכון ולגלות הפתעות לא נעימות בדרך". עו"ד רוית חן שגן (קרדיט: סיאלה, pixabay.com)
“במקרה של תשתיות רקובות או רטיבות, התיקונים עלולים להגיע למאות אלפי שקלים ויותר. אנחנו לא רוצים לקחת את הסיכון ולגלות הפתעות לא נעימות בדרך". עו"ד רוית חן שגן (קרדיט: סיאלה, pixabay.com)


יש לך דוגמאות של מקרים בהם הייעוץ שלך "הציל" לקוחות מטעויות יקרות?

"בוודאי", עונה רוית. "לקוחה שלי רצתה לקנות בית בפתח תקווה. תחקרתי אותה על מצב הבית, האם היא ראתה רטיבויות או בעיות אחרות, ועל סמך מה שסיפרה לי המלצתי לה מאוד להביא מישהו שעושה 'בדק בית'. זה עלה לה 3000 ש"ח, אבל המהנדס שבדק את הנכס אמר לה שצריך להשקיע כפול מסכום הקנייה בשביל ליהנות מהבית. היו שם בעיות צנרת וחשמל ברמה שהיה  צריך לחדש את כל הבית, עלויות שהיא לא יכלה לעמוד בהן. אמרתי לה" 'אני מצטערת שאני רואה שחורות, אבל חשוב לי שתדעי הכול על הבית לטוב ולרע, ותקחי הכול בחשבון. אני לא רוצה שתהיי מופתעת אחר כך, לא רוצה שיהיו הפתעות שיכניסו אותך לסטרס או יסבכו אותך כלכלית, זה לא היה נעים לשמוע אבל הציל אותה מלעשות את טעות חייה ולשקוע בהלוואות על הלוואות"

"זוג לקוחות אחר שלי מצא בית צמוד קרקע לרכישה והיו שם כל מיני אתגרים לפתור.
ליוויתי אותם מאוד צמוד כדי לוודא שהם בודקים הכול לפני החתימה ולא משאירים שום דבר ל'אלת המזל'. הם זוג לא נשוי, לה יש דירה עם משכנתה שהיא כמעט סיימה לשלם, ועשינו בדיקה מקדמית כדי להעריך את אחוז המימון שהם יוכלו לקבל. הערכנו שלפי כושר ההחזר שלהם הם מגיעים לאחוז מימון גבוה ויכולים לקבל מהבנק משכנתה בגובה 75% מערך הנכס. אבל לפני הגשת הבקשה לבנק לאישור עקרוני של משכנתה, המלצתי להם להתייעץ עם יועצת המשכנתאות שאני עובדת איתה. היועצת בדקה ומצאה שהם יכולים לקבל רק 70% מימון, דבר שיש לו משמעות כספית עצומה! ולאור אחוז המימון הגבוה רוית המליצה להם על עריכת שמאות מוקדמת, כי אם שווי הבית בחוזה הוא 3.1 מליון ₪, אבל השמאי של הבנק יקבע שהבית שווה רק 2.9 מיליון, ברגע שהבנק יאשר 70% מ-2.9 מיליון, יחסר להם כסף כדי לשלם למוכרים את מלוא הסכום. בעקבות הגילוי הזה, גם יועצת המשכנתאות אישרה את הצעתה של רוית והמליצה לעשות שמאות מוקדמת – כדי שלא נופתע.

"למה זה כל כך חשוב? בבית החדש שהם קונים יש קומת עמודים שהם תכננו לסגור כיחידת דיור להשכרה, כך ששכר הדירה יעזור להם בהחזר המשכנתה. אבל מכיוון שהבית זקוק לשיפוץ מקיף, הצעתי להם בשלב הראשון לשפץ את היחידה ולעבור לגור בה בעצמם – פיתרון יצירתי שיחסוך להם כסף. כך לא יצטרכו לשלם גם משכנתה וגם שכירות במקביל, ויוכלו לאט לאט לשפץ את ייתר הבית. בשביל לעשות את השיפוץ של היחידה הם זקוקים להון עצמי, וזה מאוד קריטי, כי בתחשיב שעשינו ראינו שיש להם יתרה מספיקה בצד כדי לשפץ את היחידה בשלב הראשון, אבל רק אם הבנק מאשר להם את השווי המלא של הנכס. אם לא, ההון העצמי יילך להשלמת העסקה והם יצטרכו להסתמך על מכירת הבית הקודם, דבר שעלול לקחת זמן. בשורה התחתונה, כשעושים עסקה ומתחייבים כלפי מוכר, חייבים לדעת כמה יש לכם ביד, על מה אתם יכולים להתחייב, וכמה כסף בטוח מבחינתכם.

"בנוסף, שלחתי אותם להתייעץ עם אדריכלית בעלות מאוד סמלית, כדי לבדוק האם הבית בנוי לפי היתר, האם יש הסכם מתאים עם השכן לצורך שיפוץ וסגירת קומת העמודים, והאם יש בכלל אחוזי בנייה שאפשר לנצל לטובת יחידת הדיור. אם נגלה חריגות בנייה בבית צמוד קרקע יש לזה השלכות משמעותיות, זו לא עוד פרגולה קטנה בבית משותף – יכולים לדרוש מהם להרוס חלק מהבית! ואם שטח הבית הוא כפי שפרסם המתווך במודעה, יכול להיות שאין יותר אחוזי בנייה לנצל. האדריכלית מצאה שהמתווך פרסם את השטח הרשום בטופס הארנונה, שהוא שטח ברוטו. בפועל הסתבר שהשטח הבנוי קטן יותר ושיש עוד אחוזי בנייה שלא נוצלו. הזוג גם הביא קבלן שנתן להם הערכת עלות לשיפוץ. בקיצור, עזרתי להם לקבל תמונה מלאה של כל ההיבטים והעלויות, כדי שלא יהיו להם הפתעות לא נעימות.

השיטה של עו"ד רוית חן שגן: "עסקת back to back בטוחה ורגועה" 
(צילום: יריב אלישע לקיו עילית ביוטי)
השיטה של עו"ד רוית חן שגן: "עסקת back to back בטוחה ורגועה"
(צילום: יריב אלישע לקיו עילית ביוטי)

נשמע שאת מאוד מסודרת ומתודית בדרך העבודה שלך, סוגרת את כל הפינות

"יש לי שיטה שאני עובדת בה כדי להבטיח עסקת back to back בטוחה ורגועה", מחייכת רוית, "ויש בה שישה שלבים עיקריים:

  1. ביטחון בנכס שלך – אני עושה בדיקה משפטית של הנכס אותו הלקוחות שלי עומדים למכור, ובודקת את סוג הנכס, סוג העסקה, וצורת הרישום של הדירה שמעמידים למכירה. אם הכול תקין, אנחנו יכולים להתקדם לניסוח החוזה וחתימה. אבל אם מתגלות בעיות ברישום, אנחנו חייבים לטפל קודם בהסדרה שלהן, אחרת לא ניתן יהיה להשלים את המכירה.
  1. ביטחון בכסף שלך – בדיקת הצד הכלכלי של רכישת דירה חדשה. כאשר הלקוחות שלי מוצאים דירה או בית שרוצים לקנות, אנחנו מבררים את שווי הנכס, כמה הון עצמי עומד לרשותם, ואיזו משכנתה הם צריכים. בודקים גם את היכולת הכלכלית שלהם ושאין בעיות אחרות ידועות. אני מנסה לצמצם להם למינימום את חוסר הודאות, ותמיד מיידעת את הלקוחות שלי על כל ההוצאות הנוספות שכדאי להם לקחת בחשבון, כדי שבאמת יעשו את העסקה מתוך ביטחון ביכולת שלהם לעמוד בה, ומתוך ידע מה צפוי להם ואיך כדאי להתנהל. אני גם מציעה להם פתרונות יצירתיים שיאפשרו להם לבצע את העסקה בצורה הכי חלקה ונוחה שאפשר, ובמינימום לחץ.  
  1. ביטחון בקצב שלך – אני מנהלת עבור הלקוחות שלי משא ומתן גם עם הקונה וגם עם המוכר. הסכם המכר תמיד מנוסח על ידי עורכי הדין של הצד המוכר, לכן אני עורכת הסכם מכר על הדירה למכירה ועוברת על ההסכם שהתקבל מהמוכר עבור הדירה שרוצים לקנות. אני תמיד מכניסה דגשים חשובים בכל סעיפי ההסכם, כמו פינוי רחוק של הדירה שמוכרים, הצהרות של הצדדים, מועדים ותנאים להעברת התשלומים בהתאם לצרכי ויכולות הצדדים, תשלומי המיסים, וכמובן סעיפים חשובים במקרה של הפרה.
    בשלב הזה, במקביל למשא ומתן, אני נותנת הנחיות לקונים לגבי הבדיקה הפיזית וההנדסית של הנכס באמצעות בעלי המקצוע. אני ממליצה מאוד להביא אנשי מקצוע, אבל לעולם לא מחייבת, אלא אם מדובר בצמוד קרקע. לבדיקה פיזית יש משמעויות קריטיות שיכולות להשפיע על ההחלטה האם לקנות את הנכס או לא. בעסקה שבה נדרשת משכנתה, אני גם מפנה את הקונים גם להתייעצות עם יועץ משכנתאות.
  1. פותחים את השמפניה – לאחר סיום כל הבדיקות וסבבי המשא ומתן, במידה והכול בסדר והקונים שלמים עם הקנייה – קובעים מועד חתימה וחותמים על החוזה. מזל טוב!
  1. סוגרים את כל הפינות – העסקה אמנם נחתמה, אבל העבודה לא הסתיימה. אני מנהלת את התיק מקצה לקצה, דואגת לדיווחי המיסים ורישום הערת אזהרה בטאבו, מנחה את הקונים מה הם צריכים לעשות, מתי להעביר את התשלומים, איזה אישורים צריך לשלוח ולאן, ואיזה מסמכים לקבל מהבנק. אני מלווה את הלקוחות שלי באופן צמוד עד מועד התשלום האחרון וקבלת הדירה, כך ששום דבר לא נופל בין הכיסאות.
  1. יצוק בבטון – אני משלימה את רישום הבעלות על הנכס בטאבו. זהו השלב שהרבה עורכי דין מתרשלים בו וזונחים את התיק לפני שהשלימו את הרישום. הלקוחות כבר קיבלו את הדירה, הלחץ ירד, ולא תמיד לקוחות בודקים ומוודאים האם עורך הדין רשם או לא רשם את הנכס על שמם. אני דואגת  לסיים את הרישום כמה שיותר מהר, ושולחת מכתב מסודר ללקוחות המבשר על השלמת העברת הזכויות על שמם. למכתב הזה אני מצרפת את המסמכים המקוריים (גם באופן דיגיטלי), כך שבסיום העסקה יש להם תיק מסמכים מסודר של הבית שמור גם במחשב. יש לזה חשיבות עצומה אם וכאשר ירצו יום אחד למכור את הנכס.
מזל טוב! העסקה נחתמה בהצלחה (צילום: מרקוס קמרמן, pixabay.com)
מזל טוב! העסקה נחתמה בהצלחה (צילום: מרקוס קמרמן, pixabay.com)

יש אנשים שנרתעים בגלל המורכבות של מכירת דירה וקניית חדשה בו-זמנית, ולכן דוחים או אפילו מוותרים לגמרי על העניין. מה את מציעה להם? 

"כל מי שקנה פעם דירה יודע כמה זה מלחיץ. זו עסקה כלכלית ענקית, שכמוה עושים בדרך כלל רק פעם-פעמיים בחיים. כשלזה מצטרף במקביל גם תהליך של מכירת דירה, זה בהחלט מגביר את המורכבות, ולא רק מבחינה כלכלית.

"אבל גם אם על פניו זה נראה עניין מאיים, מורכב לתיאום ומלחיץ, זה בסך הכול עניין של יצירתיות ותכנון נכון. זה כמו פעלולן בקרקס שצריך לשמור הרבה כדורים באוויר, ובסנכרון מושלם. יש לך לפחות שלושה כדורים שאתה כל הזמן צריך לג'נגל ולתאם ביניהם כדי שאף אחד מהם לא ייפול – לחפש קונה לדירה שלך, לחפש דירה לעבור אליה, ולהתאים בין תאריך עזיבת הדירה הישנה לתאריך הכניסה לדירה החדשה. את הכול אפשר לפתור עם פתרונות יצירתיים וחוזה שיאפשר להכול לקרות בסנכרון, עם מינימום מעברים, טלטלות והוצאות. 

"אני ממליצה להיעזר בעו"ד מקרקעין ממש מרגע שמחליטים על המהלך (ואפילו לפני, אם עדיין מתלבטים), ולקבל ליווי משפטי ממש מהתחלה. מלבד חיסכון כספי ומניעת טעויות יקרות, זה יכול מאוד להקל על החיים ולצמצם את חוסר הוודאות והמתח סביב המכירה והקנייה. 

ואם מישהו רוצה להתייעץ איתך, זה אפשרי?

"בודאי. אני עובדת בכל הארץ (למעט אילת), ואפשר לקבוע איתי שיחה קצרה להתייעצות ראשונית ללא תשלום".

למי כדאי לדבר איתך?

"גם מי שכבר מצאו נכס לקנייה או עדיין מחפשים, גם מי שהחליטו למכור את הדירה או הבית שלהם, וגם מי שעדיין מתלבטים אם בכלל למכור או לקנות". 

אז אם לסכם, יש משהו שקונים יכולים לעשות כדי לא לפספס אף מוקש כזה?

"כמו שבקניית רכב לוקחים את הרכב לבדיקה במכון מוסמך, בעסקה הכי גדולה בחיים, קניית דירה, עושים בדק בית ושמאות. השיטה שלי כשאני ניגשת לכל עסקת נדל"ן היא לבחון את העסקה מ-360 מעלות:

  1. בדיקות הרישום – בדיקת נסח טאבו, הצמדות חניה ומחסן, בדיקת תשריט בית משותף, בדיקת רישום הנכס (איפה ועל שם מי), זכויות, צו ירושה.
  2. ביקור בנכס – וזיהוי חריגות בנייה, ליקויים ומטרדים.
  3. הערכת שווי הנכס – קביעת המחיר הנכון, כולל משא ומתן עם המוכרים. 
  4. בדיקת כדאיות – השוואת השווי האמיתי של הנכס למחיר המבוקש, בדיקת עלות המיסים והאגרות, בדיקת עליות ערך צפויות, הערכת היתכנות לאישור משכנתה.
  5. החלטה מושכלת – האם ללכת על העסקה או לא.
  6. משא ומתן – נחוש כדי להבטיח את כדאיות העסקה.
  7. ניסוח הסכם – הסכם מכר קפדני (למוכר) והעברתו לצד השני, או בדיקה בזכוכית מגדלת של הסכם מכר שהועבר על ידי הצד השני (לקונה). 
  8. חתימת ההסכם (מזל טוב!) – כולל תיעוד מתי עובר הכסף, איפה נמצא הכסף, ועוד.
  9. רישום – הערת אזהרה, העברת ההסכם לבנק לטובת מחיקת משכנתא, רישום על שם הקונה בטאבו, העברת אישורים לרשויות המס והרשות המקומית.

וככה מוודאים ששום מוקש לא חמק…"

תגידי, לימור, למי השירות שלך מתאים במיוחד?

"לקוני דירות יד שנייה באזור גוש דן רבתי, כי אני גם יכולה להעריך את השווי האמיתי של הנכס וגם לראות בעיניים של שמאית את כל הבעיות שיש בו. לקונים כאלה אני יכולה לחסוך לפעמים מאות אלפי שקלים במשא ומתן."

"השירות שלי מתאים גם למי שקונים דירה ראשונה (כולל חדשה מקבלן), לא מבינים הרבה בתחום, ומחפשים את מי שיגן על האינטרסים שלהם. אני מקפידה על קוצו של יוד בהסכם המכר של הקבלן ויודעת למצוא שם את המוקשים ולנטרל אותם מראש.

"אני כמובן גם מייצגת מוכרים ועסקאות back-to-back, של אנשים שמוכרים נכס וקונים במקביל נכס אחר. להם אני יכולה לפעמים לחסוך המון כסף במסים, בהיטל השבחה. הנה, ממש לאחרונה חסכתי למיוצג שלי מאות אלפי שקלים: במקום כ- 200,000 ש"ח מס שבח הוא שילם בסופו של דבר רק 2300 ש"ח (!). אני מבצעת תכנון מס מדויק לכל לקוח ולקוח ,  מכירה את כל החוקים והפטורים הקיימים, ואוודא תמיד שהלקוח שלי משלם את מינימום המס האפשרי.

ויש קונים שפחות מתאימים לשירות שלך?

"מי שחושב שהוא יודע הכל הכי טוב לא חייב דווקא אותי, ומי שרוצה לעשות קיצורי דרך בתחום האפור גם לזה אני לא הכתובת. קרה לי למשל שהגעתי לעשות צוואה לאישה מבוגרת כדי להעביר את הנכס שלה לבן שלה אחרי מותה. רק כשהגעתי לפגישה איתם גיליתי שהאם מדברת רק רוסית, ולא מבינה בכלל עברית. אבל אני הגעתי עם צוואה בעברית, אז קרעתי במקום את הצוואה ואמרתי שאחזור שוב עם צוואה מתורגמת לרוסית. 

"הבן התעצבן וממש צעק עליי: 'מה את עושה? תחתימי אותה כבר!' אבל אמרתי לו: 'בשום אופן לא!' והסברתי לו שאני בעצם מגינה גם עליו, כי יכול מישהו לבוא בעתיד ולטעון ולהגיד אחר כך שהאישה לא הבינה על מה היא חותמת. ככה זה כשאת רואה עשרה צעדים קדימה", מחייכת לימור.

אם מישהו רוצה להתייעץ איתך ולקבל הערכת שווי של נכס או המלצה האם לקנות או לא, מה צריך לעשות?

"משאירים פרטים כאן בטופס, ואנחנו חוזרים אליכם:

* המידע המוצג בכתבה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ או חוות דעת משפטית. על הקוראים לקבל ייעוץ מקצועי פרטני לפני כל פעולה המסתמכת על תוכן הכתבה. הכותב/ת, האתר המפרסם ועו"ד רוית חן שגן אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.

התוכן היה מעניין? שתפו

עורכת הדין שחיה ונושמת נדל"ן כבר מגיל 17
Scroll to Top
לבדיקת גובה ההחזר או ההנחה המגיעה לכם מקופת החולים, מלאו פרטים ונבדוק את ההחזר האישי עבורכם
*השירות אינו מיועד לאבחון, טיפול, ריפוי או מניעה כלשהי של מחלה.