המעצב אורן בירן גילה אוצר נסתר מתחת לאף: כך הופכים נכס מנומנם בחיפה להזדמנות נדל"נית
"לחיפה והאזור יש הרבה מה להציע למשקיעי נדל"ן בישראל", אומר אורן בירן, מעצב פנים שמשתמש בתכנון אסטרטגי כדי למקסם תשואה ולשפר את ערך הנכס. עם גישה ממוקדת להשבחה, הוא עוזר למשקיעים להפוך נכסים רגילים להזדמנויות נדל"ניות שמניבות יותר.
- מערכת Mytip
- 7
- 62,841
* שמותיהם ופרטיהם של המרואיינים בכתבה שונו כדי לשמור על פרטיותם.
כשהחליט להשקיע בדירה לסטודנטים ליד הטכניון, מעצב הפנים אורן בירן לא הסתפק בדירה שמצא בבניין שמיועד לפינוי-בינוי. הוא שיפץ אותה באופן כזה שניתן להשכיר כל חדר במחיר קצת יותר גבוה, ולקבל תשואה טובה בהרבה מדירה ישנה שמושכרת כמו שהיא. מכיוון שמדובר במתחם שעומד לעבור פינוי בינוי בעוד כמה שנים, הערך של הדירה החדשה שיקבל גם צפוי להיות גבוה משמעותית מהמחיר שבו קנה, מה שהופך את ההשקעה למשתלמת במיוחד.
בירן, נשוי ואב לשלושה, יליד לוס אנג'לס שגדל בחיפה וחי בה רוב חייו, החל את דרכו המקצועית דווקא במקצועות ההנדסה. הוא היה עתודאי בטכניון, שירת בקבע בצה"ל, ולאחר שחרורו השתלב בהייטק בתפקידי פיתוח וניהול. אבל האהבה לאדריכלות שקיננה בו כל חייו ניצחה בסופו של דבר. לפני 14 שנה הוא פנה לעסוק בתכנון בתים פרטיים ודירות, ולאחר הסבה הפך לבעל סטודיו עצמאי. בשנים האחרונות הוא מצא את עצמו מעורב יותר ויותר בשיפוץ נכסים להשקעה ושימור בחיפה וסביבתה, וגילה שיש לו הרבה מה להציע למשקיעי נדל"ן שרוצים להשביח נכסים בחיפה וסביבתה.
אורן בירן, למה דווקא חיפה?
"חיפה מציעה כמה יתרונות משמעותיים שהופכים אותה לאלטרנטיבה מעניינת לאזור המרכז" אומר אורן. "המחירים כאן נגישים יותר בהשוואה לאזור המרכז, וזה מאפשר למשקיעים לרכוש נכסים במחירים משתלמים יותר. חיפה וגם העיר נשר הצמודה אליה עוברות תהליכי התחדשות עירונית, ולכן אפשר למצוא הרבה נכסים שצפויים לעליית ערך יפה. יש כאן הרבה מוסדות אקדמיים, כולל הטכניון ואוניברסיטת חיפה כמובן, כלומר אוכלוסייה גדולה של סטודנטים שזקוקים לדיור ושוק השכרות חזק. יש בחיפה גם הרבה מבנים לשימור ואזורים טרנדיים שמאוד מתפתחים, כמו שוק תלפיות ובת גלים".
אתה עוזר למשקיעים למצוא נכסים?
"לא, אני לא מתווך", הוא מחייך. "אבל מי שיש לו נכס או מתלבט לגבי קניית נכס ספציפי ורוצה חוות דעת האם ואיך ניתן להגדיל את ההכנסה ממנו באמצעות השבחה, אני בשלב ראשון יכול לייעץ לגבי הפוטנציאל והתקציב של פרויקט כזה, ובשלב הבא, כשמקבלים החלטה מושכלת להשביח את הנכס, מתכנן את השיפוץ ומלווה אותו (מה שנקרא 'פיקוח אדריכלי' או 'פיקוח עליון'). הקרבה שלי לשטח היא בהחלט יתרון למשקיעים שגרים רחוק.
רוצים חוות דעת לגבי שיפוץ והשבחת נכס בחיפה? השאירו פרטים לתיאום שיחה:
"הוא יודע להגיד מה בהשקעה יחסית קטנה ייתן הכי הרבה ערך כדי למשוך את סוג השוכרים שאתה רוצה ולהשיג שכר דירה יותר גבוה"
אחד המשקיעים שקיבלו מאורן ליווי הוא יוסי, איש הייטק תושב חיפה. הוא מספר: "אורן ליווה אותי לראות מספר דירות, אחת מהן ליד הטכניון. אורן ראה את הדירה, וידע להמליץ איזה שינויים לעשות ואיך לרהט ולאבזר את הדירה כך שהיא תיראה 'בוטיקית' בהשקעה יחסית קטנה. יש לו יכולת לזהות פוטנציאל ולתרגם את עיצוב הדירה לאספקט הכלכלי. כלומר לבוא איתך לראות דירה, חלל מסוים, ולהגיד איזו השקעה כספית וחלוקה של הבית תמקסם את ההשקעה שלך בנכס, ואיפה השקעה נוספת בשיפוץ לא תשנה את שכר הדירה החודשי ולא תצדיק את עצמה כלכלית. מה בהשקעה קטנה ייתן ערך הרבה יותר גבוה לסוג השוכרים שאתה רוצה למשוך ויאפשר לבקש שכר דירה יותר גבוה. אנשים 'קונים עם העיניים', כשהדירה מעוצבת ומאובזרת נכון יותר אנשים ירצו את הדירה, תמצא שוכרים יותר איכותיים, תאכלס את הדירה יותר מהר, ותקבל תמורה יותר גבוהה. יש פה ערך כי אורן כמעצב יודע לקשר בין העיצוב לבין התוחלת הכלכלית של ההשקעה".
בסופו של דבר קניתי דירה בכרמל בבית שמיועד לתמ"א, במחיר כזה שאורן אמר לי: 'אם אתה לא קונה אני קונה'. הוא עזר לי להבין את הכדאיות של הדירה ולסגור מהר כדי לא להפסיד את העסקה המדהימה הזו – בבניין שיש לו כבר חתימות של כל הדיירים לתמ"א וסגור עם יזם ממש בשלב ההגשה להיתר. בדרך כלל כשדירות נמכרות בשלב הזה (כשהדיירים כבר חתמו על התמ"א), המחיר שלהן כבר מגלם את הפוטנציאל של עליית הערך. בדירה הזו, המחיר לא גילם את מלוא הפוטנציאל, והיה רק מעט יותר גבוה ממחיר דירה דומה שלא הולכת לתמ"א. באופן גס אפשר להעריך שדירה כזו ללא תמ"א הייתה עולה 1.8 מיליון ש"ח, ועם גילום התמ"א בסביבות 2.4-2.5 מיליון ש"ח. אחרי התמ"א, בהנחה שהפרויקט אכן יוצא לפועל, מחיר הדירה צפוי לעלות ל- 3.3, 3.5 מיליון ש"ח. אני שילמתי 1.95 מיליון. אורן זיהה את הפער מאוד מהר, על הנייר חיסכון של כמעט חצי מיליון ש"ח! הוא גם עבר על התוכניות לתמ"א, וגם הוא וגם המתווך (שאני מאוד סומך על שניהם) מעריכים שהתוכנית תאושר. בקיצור, אני מאוד מעריך את האיש ואת חוכמת החיים שלו", מסכם יוסי.
"העבר שלי כמנהל פרויקטים בהייטק מאוד משפיע על הדרך שבה אני מתכנן. אני ניגש לכל פרויקט בצורה מאוד סיסטמתית ומסודרת, עובד בשיתוף פעולה הדוק עם הצוותים בשטח, מתאם, סוגר פינות, מנהל לוחות זמנים…"
בין הפרויקטים של סטודיו אורן בירן בשנים האחרונות נכללים גם מספר בניינים לשימור, שמצריכים תשומת לב מיוחדת.
תגיד אורן, מה הסיפור עם דירות לשימור בחיפה?
"יש בעיר הזו בניינים מאוד ישנים ויפים שחלות לגביהם תקנות של שימור, ואפשר למצוא אותם בכל מיני שכונות בעיר – גם למעלה בכרמל, גם בהדר, וגם למטה בעיר ובבת גלים. יצא לי להיות מעורב בפרויקטים של שימור בנכסים למסחר, משרדים ומגורים, ויש כמה שמשתפצים בימים אלה באזור הדר והשוק. אני אוהב את האתגר שהם מציבים לא רק מבחינה עיצובית אלא גם מבחינה הנדסית ותכנונית".
אגב הנדסית… איך העובדה שהגעת מהנדסה והייטק משפיעה על העבודה שלך?
"משפיעה מאוד… מעבר לאהבה שלי לאסתטיקה ולהסתכלות ההוליסטית שלי גם על התכנון האדריכלי וגם על עיצוב הפנים, התפיסה התכנונית שלי היא קודם כל פונקציונלית. אני שואף לנצל כל חלל בצורה אופטימלית ורואה לנגד עיני את החיים בבית ואת הנוחות של הדיירים.
"העבר שלי כמנהל פרויקטים בהייטק גם משפיע מאוד על הדרך שבה אני מתכנן. אני ניגש לכל פרויקט בצורה מאוד סיסטמתית ומסודרת, ועובד בשיתוף פעולה הדוק עם הצוותים בשטח, מתאם, סוגר פינות, וכשמדובר במשקיעים מחוץ לעיר אני גם ממש הנציג שלהם בשטח. הקבלנים בשטח רואים בי כתובת ומתייעצים איתי, ואני לוקח בחשבון את לוחות הזמנים ודואג שכל התוכניות יהיו מוכנות וברורות לאנשים בשטח. אני מגיע ל'פיקוח עליון' בכל פעם שיש אבן דרך חשובה בפרויקט, וקופץ לאתר מתי שצריך, כי אני נמצא לא רחוק.
"כשמדובר בנכס להשקעה, אנחנו רוצים ליצור נכס מעוצב ואטרקטיבי לשוכרים שיהיה קל להשכיר אותו ולתחזק אותו. מצד שני, בהיבט ניהול הפרויקט, אנחנו גם עושים שיקולים של תקציב ועלות-תועלת, מה ייתן את מקסימום הערך במסגרת התקציב שהגדרנו".
"כל מה שאורן הבטיח הוא מקיים: תהליך העבודה שהגדיר, הירידה לפרטים, המקצועיות, הקשר עם בעלי המקצוע, הזמינות, הנכונות להגיע איתי למקומות כדי לבחור חומרים, צבעים, אביזרים…"
אחד הפרויקטים הגדולים שאורן עוסק בהם בעת כתיבת שורות אלה, הוא שיפוץ של מספר דירות בשני מבנים לשימור בשכונת הדר. עירית, בעלת הנכסים, היא שותפה בחברת הייטק ויזמית נדל"ן מנוסה, נמרצת והחלטית.
עירית, מה הביא אותך לחרוג ממנהגך הפעם ולערב איש מקצוע בתחום האדריכלות והעיצוב?
"הבנתי שאני נכנסת לעיר חדשה ואזור חדש שאני לא מכירה, ולכמה פרויקטים שרוב הדירות בהם ישנות. אני לא יכולה להביא את הצוותים שאני עובדת איתם מהמרכז אז החלטתי שאני צריכה להקים לי צוות מקומי. מכיוון שמעולם לא היה לי מעצב, היה לי ברור שאני צריכה למצוא כזה ובכלל, לשלם לאנשי מקצוע טובים שיעשו את העבודה מכיוון שאני גרה רחוק יחסית. פגשתי את אורן והתרשמתי, קיבלתי עליו המלצה חמה וזה הספיק לי. אמרנו שנתחיל ונראה איך זה הולך".
כמי שמנהלת בעצמה את השיפוצים בדרך כלל, איזה ערך מוסף את מרגישה שאת מקבלת מהמעורבות של מעצב ומתכנן בפרויקטים?
"קודם כל השותפות – הצלחנו ליצור שותפות. כל מה שאני הייתי עושה בעצמי תמיד ואני לא עושה עכשיו, אורן עושה. הוא נמצא המון בשטח, אז אני לא צריכה להגיע כל הזמן, הוא ממש 'בא כוחי' באתרי הבנייה, וכל מה שהוא אומר עושים.
"אחד הערכים המוספים בזה שאני עובדת עכשיו עם אורן זה שאני יכולה לראות איך הדברים הולכים להיראות לפני הביצוע, מה שלא היה לי בעבר. הוא מראה לי את התכנון ברמה שאני יכולה להבין את הדברים, עם דיוק ובכלים שמאפשרים לי לראות איך זה יהיה.
"הוא מבין מה הדברים שחשובים לי, יש לי מישהו לסמוך עליו והוא יודע מתי להרים דגל כשצריך. אני פשוט עובדת הרבה פחות, אני שקטה ורגועה ויש מי ששומר עליי ומישהו איתי".
איך זה לעבוד איתו?
"קודם כל, כל מה שהוא הבטיח הוא מקיים, ואני אפרט: תהליך העבודה שהוא תיאר לי, הירידה לפרטים, המקצועיות, הקשר עם בעלי המקצוע, לבוא איתי למקומות, הזמינות… כל מה שהבטיח הוא מקיים, זה קודם כל.
"מעבר לזה החוויה שלי ממנו היא שהוא משקיע זמן בלהבין אותי. בשקט, בנועם ובמקצועיות שלו הוא שומע אותי, שתמיד אומרת מה אני חושבת, ואז הוא מחייך, ואומר שבסדר, אבל מבקש לומר לי גם את דעתו כאיש מקצוע. ואז אנחנו מגיעים על המקום להחלטה משותפת.
"אני סומכת על אורן במאה אחוז, אנחנו שנינו אנשים של מילה, של תהליך, של להכניס כיף בתוך התהליך, של אמון, של להיות שם גם מעבר. הוא בא איתי בכיף לראות ולבחור דברים ואני לא מרגישה שאני מנצלת אלא שהוא חבר ואני יכולה לבקש ממנו את העזרה הזו, כי אני לא יודעת להתנהל בחיפה בלי GPS…
"אנחנו בוחרים את אנשי המקצוע יחד והוא מנהל את כל העבודה מולם. אנחנו עושים את התהליך יחד, ואיפה שיש בינינו הבדלים בגישה, הוא מכבד את הרצון שלי. הוא נותן לך מקום, אני לא משקיעה מאמץ בלהגיד לו לעצור ולהקשיב, הוא עוצר ומקשיב מה חשוב לי".
מה התוצאות עד כה?
"אני סופר מבסוטית מהתוצאות, שהן של עבודה משותפת, עבודת צוות, משהו שמאוד חשוב לי בחיים. אני רואה איך הוא מדבר עם בעלי המקצוע, כולם מתייעצים עם אורן ומדלגים עליי. זה מאוד מתאים לי ונותן לו הרבה מאוד מקום – הוא יודע איפה לשתף אותי ואיפה לא.
"אני רואה איך הוא מדבר עם בעלי המקצוע, כולם מתייעצים עם אורן ומדלגים עליי. זה מאוד מתאים לי".
"אני רואה את התהליך שעשינו בבחירת הקבלן גם בלוחות הזמנים. הבאנו קבלנים, בדקנו את הצעות המחיר, הגדרנו לוחות זמנים ועומדים בהם. הוא מדבר עם הקבלן פעם ביומיים, ואני פעם בשבועיים-שלושה. הם רואים באורן סמכות, מה שהוא אומר זה מה שיהיה ולי זה מצוין. אני רואה את התוצאות בשטח אני מבסוטה. המטרה של אורן זה להשיג את המטרה שלי, והמטרה שלי היא שפע: אני רוצה שיעמדו בתור לדירות שלי כי יש בעלת בית שרואה אותם, ששום דבר לא מקולקל, שחשבה עליהם. והכול תכנון של אורן, כי הוא הבין מה חשוב לי ומיד לוקח את הפידבקים ומיישם אותם בתוכנית.
"ואם הוא אומר שיהיה מוכן ביום ראשון, זה יהיה מוכן ביום ראשון. זה נורא חשוב בתוצאות, הלוחות זמנים. בכלל, העבודה נורא נעימה, הוא בן אדם נעים כל הזמן, מקשיב, יש לו את הצחוק הזה שלו, ויודע לגרום לי להקשיב לו – שזה לא דבר פשוט איתי" (צוחקת).
אורן בירן, מה חשוב לך שמשקיעים יזכרו?
"כמובן שפרויקט להשקעה מתייחסים אליו אחרת מאשר נכס שאתה הולך לגור בו. יש הרבה יותר חשיבות למספרים והוא צריך לעשות שכל מבחינה עסקית, דבר שאני בהחלט לוקח בחשבון כשאני עובד עם משקיע או משקיע בעצמי", הוא אומר.
לסיום, למי מתאים לפנות אליך?
"למשקיעים שיש להם כבר נכס באזור חיפה, או עומדים לסגור על נכס ורוצים חוות דעת לגבי פוטנציאל ההשבחה שלו. אני אוהב לעזור למשקיעים, מנכ"לי חברות, רופאים, עורכי דין – אנשים עסוקים שמבינים את הערך שעבודה עם איש מקצוע נותנת להם. אנשים שרוצים שאני אחסוך להם זמן, וסומכים עליי שאערב אותם בדברים החשובים ואשחרר אותם מהמון פרטים קטנים שהם לא מבינים בהם ולא רוצים להתעסק איתם. זה כמו כל דבר שאתה בוחר להפקיד בידיים של איש מקצוע, רק שכאן מדובר בפרויקט הרבה יותר מורכב ובתקציב הרבה יותר גבוה. כך שמעבר לתכנון ועיצוב יש את כל ההיבטים של ניהול פרויקט והפיקוח שאני מביא איתי (אבל לא על חשבון היופי!)".
ויש מי שלא מתאים לו לפנות אליך?
"אנשים שאין להם עדיין נכס ספציפי להתייעץ לגביו – אני לא ממש יכול לעזור כי כאמור אני לא מתווך ואין לי נכסים להציע. בנוסף, כמעצב, אני פחות מצליח לעזור לאנשים שמתקשים להחליט, לא מעוניינים בדעתי כמתכנן ומבקשים עוד ועוד שינויים – אני ממליץ להם בכלל לא להיכנס להרפתקה של השבחה. כששלב התכנון נגרר שנים ולא מגיעים לתכלס, זה מוציא את המיץ ונשארת חוויה לא טובה. אני אוהב להגיע לתכלס, להתקדם, לעמוד בלוחות זמנים ולהגיע לכוס קפה בדירה הגמורה, ושיהיה גם כיף בדרך הזו יחד".
נשמע טוב, באיזה שלב כדאי לפנות אליך?
"אפשר לפנות אליי גם אחרי שמצאתם נכס שנראה לכם מתאים ורוצים להתייעץ לפני הקנייה איך למקסם ממנו את התשואה, וגם לאחר שכבר רכשתם וצריכים עזרה להתקדם עם תכנון ושיפוץ".
איך יוצרים איתך קשר?
"אפשר להשאיר פרטים כאן בטופס ואחזור אליכם".
* המידע המוצג בכתבה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ או חוות דעת משפטית. על הקוראים לקבל ייעוץ מקצועי פרטני לפני כל פעולה המסתמכת על תוכן הכתבה. הכותב/ת, האתר המפרסם ואורן בירן אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים.
